Lei Ordinária Nº 2451 de 17/12/2013

O PREFEITO DO MUNICÍPIO DE ITABORAÍ faz saber que a Câmara de Vereadores aprovou e ele sanciona o seguinte:

 

LEI:

CAPÍTULO I

 

DISPOSIÇÕES GERAIS

                                                                                                                              

SEÇÃO I

DA MAIS VALIA

 

Art. 1º. “Mais Valia” é a regularização de obras feitas irregularmente mediante o pagamento de uma contrapartida financeira destinada ao Município de Itaboraí, de quantia fixada em função do valor da metragem quadrada objeto de irregularidade.

Parágrafo único. A contrapartida deverá ser desembolsada pelo proprietário de imóvel que tenha executado obras de construção, modificação ou acréscimos em desacordo com a legislação urbanística em vigor e, desde possuam viabilidade técnica e sejam observadas todas as normas de segurança, segundo a ABNT ( Associação Brasileira de Normas Técnicas), LC nº 70/2008 e nos termos desta Lei Complementar.

SEÇÃO II

DAS CONDIÇÕES PARA A REGULARIZAÇÃO PELO PAGAMENTO DA MAIS VALIA

Art. 2º. ^o - Para fins de regularização, as edificações irregulares e em desacordo com o Código de Obras e Edificações, ficarão sujeitas ao pagamento da Mais Valia, nos termos desta lei, observando-se as seguintes condições:

I - edificações irregulares que ultrapassem 80m² de área construída, anteriores a vigência do Código de Obras e Edificações; e

II - edificações irregulares construídas após a vigência do Código de Obra e Edificações.

Art. 3º. ^o - As edificações irregulares poderão ser regularizadas, nos casos em que o proprietário assumir todas as obrigações especificadas a seguir:

I - comprovação do recolhimento total do valor correspondente à Mais Valia, bem como todas as taxas, multas e tributos devidos e em decorrência da regularização;

II - celebração com o Município de Itaboraí de termo de compromisso declarando em seu nome e dando ciência aos seus herdeiros ou sucessores a desoneração do Município em pagar qualquer indenização alusiva à construção irregular, decorrente de prejuízos ou mesmo desapropriação, total ou parcial, do imóvel em virtude de:

a) alargamento ou retificação de alinhamento de logradouros;

b) realização de obras de melhorias e equipamentos urbanos;

c) fixação, pelo Município, de novos parâmetros para o logradouro, quando se tratar de obras executadas em nível diverso do estabelecido pela municipalidade para o local.

§ 1º. As obras de edificação, modificação ou acréscimo que, no mínimo, apresentem paredes, tetos ou coberturas executados, serão entendidas por edificação concluída e, só assim, passíveis de regularização por meio da Mais Valia prevista nesta Lei.

§ 2º. O modelo do termo de compromisso deverá ser fornecido pelo setor responsável pela aprovação do processo de regularização, contendo endereço completo do imóvel, informação dos parâmetros urbanísticos que o imóvel está infringindo, qualificação completa do proprietário do imóvel, seu registro civil, CPF e assinatura, além de duas testemunhas.

§ 3º. O processo de regularização deverá especificar quais os parâmetros urbanísticos infringidos, se há a necessidade de estipular algum gravame, e qual a área em metros quadrados de construção que ensejaria o pagamento da Mais Valia.

§ 4º. Certidões de qualquer espécie, emitidas pelo Município de Itaboraí, relativas ao imóvel objeto da regularização, inclusive IPTU, conterão obrigatoriamente todos os gravames expressos no termo de compromisso firmado.

§ 5º. É obrigatória a inclusão, nas respectivas averbações pelo Cartório de Registro de Imóveis, dos gravames constantes nas certidões de Averbação e Habite-se emitidas pelo Município de Itaboraí.

Art. 4º. ^o - A regularização dos imóveis pelo pagamento da Mais Valia não será realizada nas seguintes hipóteses:

I - construções que tenham ultrapassado os limites e parâmetros máximos impostos pelo Código de Obras.

II - construções que não apresentem condições mínimas de higiene, segurança de uso, estabilidade e habitabilidade. A verificação das condições mínimas de segurança deverá observar, no que couber, a Norma ABNT 15575, ou outra que venha substituir;

III - obras que tenham sido objeto de embargos judiciais;

IV - obras que ocupem, total ou parcialmente, áreas públicas, faixas marginais de proteção de mares, lagoas, cursos d’água, faixa de recuo de logradouros públicos e faixas de domínio de ferrovias e rodovias, estaduais ou federais ou de concessionárias de serviços públicos;

V - situadas em áreas submetidas a regime especial de proteção ambiental, sem prévio parecer favorável do órgão competente;

VI - obras e situações que possam culminar em crime ambiental; e

VII - obras irregulares que tenham sido realizadas depois de 18 de julho de 2013.

§ 1º. Nos casos de obras, embargadas administrativamente, o interessado para fins de regularização do imóvel, nos termos deste dispositivo, deverá pagar todas as multas e taxas administrativas.

§ 2º. Somente poderão se beneficiar da Mais Valia, nos termos do inciso VII deste dispositivo, o proprietário de edificação irregular que tenha sido construída até 18 de julho de 2013, devendo comprovar esta condição na forma prevista no § 1º, do artigo 7 desta Lei.

Art. 5º. ^o - Nas hipóteses em que a construção que se visa regularizar seja incompatível com o permitido pelo zoneamento municipal, o interessado deverá submeter projeto à análise e aprovação do Departamento de Análise de Projetos.

Art. 6º. ^o - Não caberá ressarcimento, a qualquer tempo, por qualquer motivo, de importância paga a título de Mais Valia, mesmo que o infrator venha a sanar a irregularidade que motivou a sua cobrança e pagamento.

CAPÍTULO II

DO PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO POR PAGAMENTO DA MAIS VALIA

Art. 7º. ^o - A incidência da Mais Valia somente poderá ser constatada a partir do pedido de regularização da construção pela Prefeitura Municipal de Itaboraí a ser protocolizado pelo proprietário ou representante legal, contendo os seguintes documentos:

I - requerimento, mediante formulário específico, totalmente preenchido e sem rasuras, contendo declaração do interessado responsabilizando-se, sob as penas legais, pela veracidade das informações, contendo endereço completo do interessado e do imóvel ou gleba onde se localiza;

II - cópia do espelho do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), relativo ao imóvel onde se localiza a edificação ou gleba na qual estiver incluído;

III - cópia de documento que comprove a propriedade ou posse direta do imóvel, mediante qualquer tipo de documento que denote titularidade em nome do interessado como escrituras registradas, contratos, promessa de compra e venda, ou de cessão de direitos, recibo de aquisição com pagamento total ou parcial, ou de qualquer outro justo título;

IV - peças gráficas compostas de plantas, cortes e fachadas da edificação, em 3 (três) vias, assinadas pelo proprietário, possuidor direto ou seu representante legal, observadas as normas em vigor de padronização de projeto, e as regras relativas ao presente processo de regularização de edificações irregulares, por meio do pagamento da Mais Valia, devendo ainda constar das plantas:

a) declaração, sob penas da lei, de que configuram fielmente o terreno e as construções existentes;

b) identificação das partes da edificação a serem regularizadas e as existentes regulares, se for o caso;

c) identificação das áreas permeáveis e do reservatório, se exigidos;

d) localização do imóvel, identificando o nome da rua e o número do imóvel, dispensável a identificação do zoneamento, cuja verificação será feita pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo;

e) implantação da edificação no lote, com a representação dos compartimentos, a sua destinação e as medidas correspondentes, em escala 1:100 (um para cem), apresentação que permita o cálculo da área; e

f) indicação do uso da edificação, especificando, no caso de imóvel não residencial, o tipo da atividade.

V - declaração de anuência do condomínio quanto ao pedido de regularização, quando for o caso, firmada por seu síndico, acompanhada de cópia da ata da assembléia que o elegeu e demais documentos pertinentes, observado o disposto na convenção condominial devidamente registrada.

§ 1º. Para comprovação da existência da edificação até 18 julho de 2013, nos casos previstos nesta Lei, serão aceitos os seguintes documentos:

a) espelho do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU do exercício de 2013, ou anterior, onde conste metragem do imóvel compatível com as plantas apresentadas; ou

b) imagem aérea, com laudo técnico, que demonstre a existência do imóvel em data anterior. Será aceita imagem do programa Google Earth de 18/07/2013, desde que acompanhada de laudo técnico assinado por profissional habilitado e apresentação da ART ou RRT.

§2º. As peças gráficas de que trata o inciso IV do "caput" deste artigo deverão ser assinadas pelo proprietário e pelo profissional habilitado.

§3º. Não será aceito o requerimento citado no inciso I desacompanhado dos demais documentos exigidos neste mesmo dispositivo para o processamento da regularização da edificação irregular, devendo o interessado protocolizar tudo junto na Prefeitura Municipal de Itaboraí sob pena de ter seu pedido indeferido.

§4º. A Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo, por meio da Subsecretaria de Urbanismo, disponibilizará o requerimento mencionado no inciso I do "caput" deste artigo.

VI - Poderão ser solicitados outros documentos a critério do Departamento de Análise de Projetos - DAP - da Subsecretaria de Urbanismo para melhor instruir o processo.

Art. 8º. O processo administrativo de regularização por meio do pagamento da Mais Valia deverá passar por todas as autoridades abaixo especificadas, que emitirão parecer justificando toda a decisão sobre o assunto:

I -Analista do Departamento de Análise de Projetos- DAP;

II - Subsecretário de Urbanismo; e

III - Secretário Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo.

§ 1°. Após autuação do processo administrativo, o DAP deverá certificar que todos os documentos previstos e exigidos na Lei foram devidamente juntados nos autos, e tomará a seguinte decisão:

I - Nas hipóteses em que se verifique a falta de qualquer documentação prevista no artigo 7^o deste Decreto, o DAP notificará o interessado para complementar e juntar os documentos faltantes no processo;

II - Nas hipóteses em que toda a documentação estiver de acordo com o artigo 7^o deste Decreto, o DAP, analisará o processo, calculará o valor da Mais Valia necessária e elaborará despacho especificando toda a documentação relacionada a regularização da edificação.

§2°. Após despacho do DAP, o processo administrativo será encaminhado ao Subsecretário de Urbanismo para decisão acerca do processo administrativo de regularização, e ratificação do valor da Mais Valia.

§3°. O Secretário de Meio Ambiente e Urbanismo analisará o processo administrativo, após decisão da Subsecretaria de Urbanismo, e se o processo estiver regular e legal, dará o de acordo e encaminhará o processo para emissão do auto de regularização da edificação.

§4°. Em todo o despacho decisório caberá recurso dirigido à autoridade imediatamente superior àquela que proferiu a decisão.

§ 5º. O prazo para recurso, nos casos de indeferimento de pedido de regularização, será de 30 (trinta) dias, a contar da data de recebimento da notificação.

§ 6º. O teor do despacho deverá ser notificado ao interessado por via postal com aviso de recebimento, por via eletrônica, caso o endereço eletrônico seja informado no protocolo do pedido ou através do Departamento de Fiscalização.

§ 7º. A Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo, através da Subsecretaria de Urbanismo emitirá o documento com o cálculo da Mais Valia a ser recolhida na Secretaria da Fazenda. O comprovante de pagamento da Mais Valia e demais taxas pertinentes deverá ser apresentado para instruir o processo e só então poderão ser emitidas e retiradas as Licenças e Plantas na própria Subsecretaria de Urbanismo da Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo.

Art. 9º. °. Nos casos de solicitação para correção das plantas e complementação de informação, nos termos do Art.8º, §1°, I, ou por parte de qualquer outro órgão, o interessado terá o prazo de 30 (trinta) dias, contados da notificação, para cumprir as exigências, sob pena de indeferimento do processo.

Parágrafo único. Este prazo poderá ser prorrogado, por igual período, a critério do Poder Executivo Municipal, caso seja solicitado pelo interessado, que deverá comprovar a necessidade de prazo complementar para cumprir a solicitação.

Art. 10º. - Para fins de controle, o processo deverá ter memória de cálculo detalhado, especificando o cálculo para a mais valia.

Art. 11º. Quando o valor da Mais Valia for estabelecido, o proprietário ou representante legal poderá optar:

I - pela regularização do imóvel por meio da demolição total ou parcial ou adequação aos parâmetros urbanísticos, de modo a enquadrá-lo na legislação vigente;

a) As obras de adequação referidas, serão especificadas através de Notificação de Exigências Complementares (“NEC”), devendo ser exigido o profissional habilitado, quando necessário.

b) O prazo para execução das alterações exigidas na NEC será de 90 (noventa) dias prorrogáveis por igual período, devendo ser apresentadas fotos comprovando o atendimento à NEC.

c) Caso se verifique o não atendimento às exigências contidas na NEC, o pedido de regularização será indeferido, com a aplicação das penalidades cabíveis.

II - pelo pagamento da Mais Valia.

§ 1º. Após calculado o valor da Mais Valia, o requerente será cientificado pessoalmente para regularizar o imóvel, escolhendo uma das opções deste artigo, no prazo máximo de 30 (trinta) dias.

§ 2º. O requerente será notificado por via postal com aviso de recebimento, por via eletrônica, caso o endereço eletrônico seja informado no protocolo do pedido ou através do Departamento de Fiscalização.

§ 3º. Caso o requerente deixe de regularizar o imóvel no prazo estipulado neste dispositivo, o Município deverá proceder à inscrição da Mais Valia na dívida ativa do Município, sem prejuízo das demais sanções previstas na legislação em vigor.

Art. 12º. Caso se verifique o cumprimento das exigências, será emitido o Auto de Regularização da Edificação e vistados os três jogos de plantas - uma será entregue ao interessado, nos termos da legislação vigente.

Parágrafo único. Após a regularização da obra, deve-se incluir a metragem regularizada no novo IPTU.

CAPÍTULO III

CÁLCULO DA MAIS VALIA

Art. 13º. A “Mais Valia”, que será proporcional à desconformidade do imóvel com a legislação vigente, será calculada por meio dos seguintes critérios:

VMV=(VT+VC)x AMVx1

Onde:

VMV - é o valor da “Mais Valia” em unidades monetárias;

VT - é o valor atualizado até a data que for efetivada a avaliação da “Mais Valia”, do metro quadrado territorial onde está edificado a construção irregular, calculado

pelo valor venal dos imóveis da região, constantes na planta de valores do Município;

VC - é o valor utilizado até a data que for efetivada a avaliação da “Mais Valia”, do metro quadrado da construção constantes da planta de valores do Município;

AMV - é a área de construção executada em desacordo com a legislação urbanística;

I - é o índice relacionado no art.14, considerado conforme os índices urbanísticos em “Mais Valia” e o uso residencial ou não residencial.

§1º. ACI - Área construída irregularmente.

§2º Para efeitos de cálculo da ACI, poderá ser cobrada a “Mais Valia”, nas hipóteses abaixo definidas:

I - Mais valia pela taxa de ocupação: ACI será calculada levando em consideração a área que ultrapassa a taxa de ocupação, medida pela projeção da edificação multiplicada pelo número de pavimentos cuja sua projeção, também ultrapasse esta taxa;

II - Mais valia pelo coeficiente de aproveitamento: ACI será calculada pela área que ultrapassa o valor do coeficiente previsto para o local;

III - Mais valia pelo número de pavimentos: ACI será calculada pela área dos pavimentos que estiverem em desacordo com a legislação;

IV - Mais valia pelo afastamento frontal: ACI será calculada pela área de projeção que invade o afastamento frontal multiplicado pelo número de pavimentos sobre esta projeção;

V - Mais valia pelo recuo: ACI será calculada pela área de projeção que invade a área de recuo multiplicado pelo número de pavimentos sobre esta projeção;

VI - Mais Valia pela taxa de permeabilidade: ACI será a área de terreno impermeabilizada que exceda a área máxima permitida;

VII - Mais valia pelo número de vagas: ACI será calculada pelo número de vagas exigidas não existentes, multiplicada pela área da vaga padrão;

VIII - Mais valia pelo vão de iluminação e ventilação: ACI será calculada pelo número de metros quadrados de piso que não serão atendidos pelo vão de iluminação e/ou ventilação em desconformidade com a legislação em vigor.

IX - Mais valia pelo número de edificações no mesmo lote: ACI será calculada pelo número de metros quadrados da(s) construção(ões) que estiver(em) ultrapassando o determinado pela legislação em vigor.

Art. 14º. O cálculo de área em “Mais Valia” deverá ser computado conforme os seguintes critérios:

I - Mais Valia pela taxa de ocupação - é calculada levando em conta a área que ultrapassa a taxa de ocupação, medida pela projeção da edificação multiplicada pelo nº de pavimentos cuja sua projeção, também ultrapasse esta taxa. (índice - residencial= 0,2 e não residencial - 0,5)

II - Mais Valia pelo coeficiente de aproveitamento - área que ultrapassa o valor do coeficiente previsto para o local. (índice - residencial = 0,2 e não residencial = 0,5)

III - Mais Valia pelo número de pavimentos - área dos pavimentos que ultrapassem os previstos para o local. (índice - residencial = 0,2 e não residencial = 0,5)

IV - Mais Valia pelo afastamento frontal - área de projeção que invade o afastamento frontal x o nº de pavimentos sobre esta projeção. (índice - residencial = 0,2 e não residencial = 0,5)

V - Mais Valia pelo recuo - área de projeção que invade a área de recuo x o nº de pavimentos sobre esta projeção (índice - residencial = 0,2 e não residencial = 0,5)

VI - Mais Valia pela taxa de permeabilidade - área de terreno impermeabilidade que exceda a área máxima permitida. ( índice - residencial = 0,2 e não residencial = 0,5)

VII - Mais Valia pelo número de vagas - número de vaga exigida X área de vaga. (índice - residencial = 0,2 e não residencial = 0,5)

§1º Se houver sobreposição das áreas que infrinja os índices urbanísticos previstos acima, deverá ser considerado apenas o de maior valor, caso contrário deverá ser somado os valores dos itens em Mais Valia.

Art. 15º. - O proprietário poderá requerer o pagamento da Mais Valia em no máximo 24 (vinte e quatro) parcelas, devendo, para esta hipótese, serem observadas as regras dispostas no Código Tributário do Município de Itaboraí e na presente Lei.

§ 1º. Nos casos de pagamento à vista, haverá um desconto de 20% (vinte por cento) do valor da Mais Valia.

§ 2º. Nos casos de parcelamento em 12 parcelas, haverá um desconto de 10% (dez por cento).

§ 3º. Nos casos de parcelamento em 24 parcelas, não haverá qualquer desconto.

§ 4º. O atraso no pagamento de três parcelas sucessivas acarretará a antecipação das parcelas vincendas, devendo o saldo devedor ser devidamente corrigido e, se for o caso, lançado em dívida ativa.

§ 5º. O valor parcelado em mais do que 12 parcelas será reajustado, anualmente, com base na Taxa SELIC.

CAPÍTULO V

DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 16º. A Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, ao final do procedimento de regularização, notificará a Secretaria Municipal de Fazenda sobre os novos dados cadastrais da unidade imobiliária decorrente da construção, modificação, acréscimo de área, devendo esta promover as anotações pertinentes junto cadastro imobiliário, bem como adoção das medidas para fins de tributação, observado o art. 17 desta Lei Complementar.

Art. 17º. Aos imóveis que forem legalizados nos termos do art. 1º desta Lei Complementar, e aqueles que o forem após o prazo previsto na lei, mas que tenham sido objeto de tempestivo pedido de regularização, exigir-se-á o Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU e demais Taxas Fundiárias em relação À construção, modificação ou acréscimo de área, a partir do exercício financeiro seguinte àquele em que tiver ocorrido o pedido de regularização.

Parágrafo único. O contribuinte que não legalizar o imóvel no prazo previsto na presente Lei Complementar, sujeitar-se-á ao pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU, Taxas Fundiárias e demais gravames legais retroativamente, observado o prazo de decadência previsto pelo Art. 173 do Código Tributário Nacional.

Art. 18º. Os benefícios previstos nesta Lei valerão apenas para os 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias contados a partir do início de sua vigência, a qual se dará nos 30 (trinta) dias após publicação desta Lei.

Parágrafo único. Os recursos arrecadados decorrentes da Mais Valia serão destinados 20% (vinte) ao Fundo Municipal da Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo e 80% (oitenta) destinados à Secretaria Municipal de Obras para a execução de serviços de infraestrutura.

Art. 19º. Aplica-se no que couber, em relação ao processo de regularização de edificações irregulares, por meio do pagamento da Mais Valia, a Lei Municipal n. 2.403/2013 e seu Decreto.

Art. 20º. Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação, revogando-se as disposições em contrário.